Новые налоги на недвижимость в Таиланде

Таиланд. Для многих он ассоциируется с теплым морем, круглогодичным отдыхом под пальмами. Жители страны и иностранцы еще недавно активно скупали виллы и кондоминиумы на побережье для проживания или сдачи в аренду. Этому способствовала политика государства в сфере налогообложения.

В далеком 1932 году был принят закон, в соответствии с которым налоги платили только владельцы земельных участков. Сумма была минимальной, ее даже не учитывали при продаже построенных на этой территории зданий. Делиться с бюджетом должны были и те, кто получал доход от сдачи зданий и сооружений различного типа и назначения в аренду. Что конкретно передавалось арендодателю во временное пользование, значения не имело.

Определенные платежи необходимо перечислить в бюджет при покупке объекта недвижимости. Но эти сборы разовые. На постоянной основе владельцы квартир или коммерческих зданий налоги не платили.

2019 год — время перемен

Ситуация с налогообложением недвижимости изменилась в январе 2019 года. На уровне правительства подготовлен закон «О налоге на землю и строения» BE 2562. Он предусматривает, что физические и юридические лица, имеющие в собственности здания, сооружения, земельные участки, начиная с 2020 года, обязаны платить налоги с учетом кадастровой стоимости объектов.

Закон актуален с 13.03.2019 года. Начисление налогов начнется с 2020 года. Правительство рассчитывает подобным образом пополнить бюджет. Сразу необходимо подчеркнуть, что действие закона распространяется не только на тех, кто живет в Таиланде постоянно, но и на иностранцев. Есть желание приобрести квартиру или виллу в Пхукете для летнего отдыха? Следует быть готовым к дополнительным расходам в виде налога на недвижимое имущество.

Налоги и сборы, уплачиваемые при покупке дома или кондо, после вступления в законную силу закона «О налоге на землю и строения» BE 2562 сохраняются. Их отмена не планируется.

Важные нюансы нового закона «О налоге на землю и строения» BE 2562

Закон начинает действовать с 01.01.2020 года. Расчетный период — 1 календарный год. Уплатить начисленную сумму надлежит не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Если налог начисляется за 2020 год (данные берутся по состоянию на 01.01.2021 года), расплатиться с бюджетом надлежит до 01.05.2021 года.

Кто будет рассчитывать кадастровую стоимость объектов? Эта обязанность возложена на местные власти. Они будут определять налоговую базу и оповещать собственников о сумме, подлежащей оплате.

Здесь важно напомнить об одном моменте. Купить объект можно и дороже, и дешевле кадастровой стоимости. Власти учтут большую сумму. Объект оценен выше, чем за него заплачено на практике? Налог будет рассчитан по кадастровой стоимости. Если же в договоре с бывшим собственником прописана сумма, превышающая кадастровое значение, налог исчислят именно с нее.

Налоговые ставки

Теперь переходим к пункту, который интересует всех владельцев недвижимости в Таиланде. Сколько же придется платить? Здесь необходимо подчеркнуть, что в законе указаны только максимальные ставки. Реальные планируется устанавливать каждый год.

Предельные ставки зависят от категории объекта:

1. Земля и здания, постройки, предназначенные для ведения сельхозработ — 0,15%.
2. Жилые дома, коттеджи, виллы — 0.3%.
3. Иные объекты (в эту группу относятся все строения коммерческого назначения, нежилые) — 1.2%
4. Объекты, никак не используемые собственником — 1.2%. Если здание простаивает, то через 3 года налоговую ставку поднимут на 0,3%. Увеличение будет происходить с периодичностью в 3 года до достижения максимума (3%).

Правительство решило, что в 2020-2021 году налог будет взиматься по минимальным ставкам. Некоторые категории плательщиков вообще будут освобождены от платежей.

Всем, кто владеет недвижимостью в Таиланде, будет полезна информация, представленная в таблице ниже:

Несколько выводов на основании данных из таблицы

Внимательное изучение данных позволяет сделать следующие выводы:

1. Юридические лица, владеющие жилой недвижимостью (квартиры, апартаменты, виллы), не получат преференции по налогам.
2. В ряде случаев собственникам полагаются льготы. Если земельный участок предназначен для ведения сельхозработ, его стоимость ниже 50 млн. бат, владелец вообще не будет платить налоги. Это правило распространяется и на жилые дома с земельными участками (до 50 млн. бат), кондоминиумы (до 10 млн. бат).
3. Если физлицо владеет квартирой, виллой, то для получения налоговых льгот данный объект должен являться основным местом проживания собственника. В иных случаях налоговые льготы не полагаются.
4. Если участок или здание стоит дороже указанного в таблице необлагаемого максимума, в бюджет придется заплатить налог с разницы между кадастровой (договорной) стоимостью и обозначенным порогом по каждой категории.
5. Если некое физлицо владеет десятью домами, получить льготу можно только на тот, в котором прописан. На все иные здания, апартаменты, виллы будет начисляться налог.

Есть еще один существенный момент, о котором нужно помнить. Объект может быть «жилым» или «иного назначения». Это относится даже к квартирам и виллам. От того, как обозначен объект, будет зависеть сумма налога. Если вы приобрели виллу с инвестиционными целями, собираетесь получать доход от сдачи ее в аренду, платить налог придется по категории «объект иного назначения».

Что нужно знать иностранцам о законе «О налоге на землю и строения» BE 2562?

Ранее в этой статье уже говорилось о том, что иностранцы, владеющие недвижимостью в Таиланде, тоже будут обязаны платить налог. И здесь возможны вопросы. Многих интересует, что понимается под «основным местом проживания».

Объясним подробно. Каждый, кто покупает квартиру, виллу, кондо, вместе с иными документами получает на руки домовую книгу или табьенбаан. Стандартно она имеет синий цвет.

Вручают домовую книгу всем, но не каждый может быть в нее списан. Обязательные условия:

• наличие гражданства Таиланда;
• постоянное проживание в конкретном доме или кондо.

Если данные домовой книги показывают, что на 01.01.2020 года в квартире или ином объекте кто-то живет, это лицо может на законных основаниях снизить сумму налога. Так как иностранца в «синюю книгу» не впишут, то и на преференции по налогам рассчитывать не приходится.

Но не стоит сразу расстраиваться. У жителей иных стран есть возможность сократить расходы. Для этого нужно иметь на руках долгосрочную не иммиграционную визу. При ее наличии можно обратиться в местные органы власти и запросить «желтый» аналог домовой книги. Если же визы нет, налог будет рассчитан по максимуму. Никакие льготы в такой ситуации не полагаются.

В любом случае, налог на недвижимость в Таиланде во много раз меньше, чем в других странах и даже намного меньше платежей за обслуживание общей территории, которые владельцы недвижимости платили всегда.

Что точно не стоит делать владельцам недвижимости в Таиланде?

Состоятельные иностранцы тратят сотни миллионов бат на покупку домов и вилл в стране, привлекающей туристов со всего мира. Кто-то ограничивается одним объектом, кто-то скупает кондо на побережье для последующей сдачи в аренду и получения дохода. В последнем случае не стоит даже пытаться оформить все дома в качестве «жилых» для получения льготы по налогу. Объясним, почему.

В каждом городе есть подразделение иммиграционной полиции. Арендатор после подписания договора с владельцем недвижимости обязан посетить ближайшее подразделение и подать заявление на регистрацию. Он указывает, где живет, кто владеет объектом. На практике это означает, что местные власти всегда знают, какой дом действительно является «жилым», а какой относится к «иным объектам».

Не стоит даже пытаться сдавать дома в аренду без договора и уплаты налогов. Соседи обязательно уведомят полицию о том, что на участке находятся посторонние лица. Так же поступит управляющая компания. Как следствие, «экономия» на налогах оборачивается штрафами, иными неприятностями. Ставки по закону «О налоге на землю и строения» BE 2562 не так велики, чтобы из-за них попадать в списки неблагонадежных иностранцев.

Если вы не планируете жить в Таиланде постоянно, предпочитаете приезжать на 5-6 месяцев, можно снять виллу или квартиру, заключив договор аренды (лизхолд). И здесь нужно помнить о том, что собственник может переложить уплату налога именно на арендатора. Это необходимо выяснять до подписания контракта, чтобы потом не сталкиваться с претензиями со стороны властей.