Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде в 2021 – 2022

Покупка виллы или квартиры в Таиланде сопровождается получением свидетельства о праве собственности (Чанот) и домовой книги (Blue book), подтверждающей право на владение недвижимостью.

Если цель вашего приобретения — получение постоянного дохода, значит вы уже определились с выбором управляющей компании. Возможно, успели даже передать жилье в программу гарантированного дохода застройщика. Далее расскажем о налоговых обязательствах, возникающих у хозяев недвижимого имущества при сдаче его в аренду.

Как оформить получение легального дохода со сдачи недвижимости в аренду?

1. Все получатели дохода в Таиланде обязаны вовремя и в полном объеме вносить налоговые платежи. Для государства не важно, являетесь ли вы налоговым резидентом, находитесь ли здесь безвыездно более 180 дней, или нет.
   
   
2. Налоги здесь вносятся в 2 этапа. Сначала идет авансовый платеж (WHT – withholding tax). При перечислении вам денег (применяется только когда вам платит юр. лицо. Например, выплаты по договору гарантированного дохода от застройщика или выплаты от управляющей компании). А затем, по итогам года, вы подаете декларацию о доходах, доплатив нужную сумму. Либо наоборот — получив от государства возврат переплаты.

Что будет, если игнорировать уплату налогов?

Налоговые ведомства всех цивилизованных стран не терпят пренебрежения в свой адрес. И если в отечественном кодексе ФНС при помощи различных уловок можно найти брешь, и уклониться от уплаты налогов, то соответствующие учреждения за рубежом обманывать сложно, а иногда, и очень опасно.

По отношению к безответственным гражданам могут применить довольно серьезные меры. А именно:

• отказать в получении или продлении визы;
• запретить въезд в Таиланд;
• начислить пени внушительного размера за несвоевременные налоговые платежи;
• обратить судебное взыскание на собственность нерадивого плательщика.

Поэтому стоит сотню раз задуматься, прежде чем искать «серые» схемы обхода законодательства.

Уплата стандартного 15% WHT налога

Стандартной ситуацией для тех, кто не проживает на территории Таиланда свыше 6 месяцев в году, а также для тех, кто не считается налоговым резидентом, является удержание выбранной управляющей компанией 15% WHT налога. Эти же условия касаются и тех, кто не имеет статуса налогоплательщика (с номером Tax ID).

Налог рассчитывается сразу, при перечислении владельцу доходной недвижимости денежных средств за аренду. Получателем перевода будет, в данном случае, налоговый департамент.

Этой процедурой все и заканчивается. Вам не нужно заполнять и сдавать налоговую декларацию. А после зачисления на счет 15% WHT налога, все обязательства выполнены. Но весомым минусом для добросовестных налогоплательщиков становится потеря существенной доли дохода. Ведь эти 15% достаточно солидный бюджет.

Образовалась переплата по налогу WHT. Как поступить?

Владелец недвижимости в Таиланде, имеющий официальный статус налогоплательщика, может перенести аванс на следующий год или вернуть переплаченные налоги на свой банковский счет.

Для достижения этой цели нужно открыть спецсчет в Krung Thai Bank. Ведь именно на счета этого банка налоговое ведомство выпускает чек, возвращая всю сумму переплаты.

Сокращаем налоговый платеж легально

При желании, можно сократить расходы владельцев доходной недвижимости вполне легально. Для этого стоит обратиться в налоговый департамент с заявлением о получении персонального номера налогоплательщика (Tax ID). Ведомство может разрешить его выдачу, даже если заявитель нерезидент государства. Эти действия ни в коей мере не нарушают закон.

Можно вступить в статус налогоплательщика самостоятельно. Но эта процедура заберет много вашего времени и сил. А незнание законодательства страны сильно затруднит процесс получения заветного документа. Поэтому лучше найти грамотного юриста, чьи услуги обойдутся ориентировочно в 3 000 — 5 000 бат.

Для быстрого решения вопроса вам придется подготовить следующие документы:

• Паспорт с действующей визой (штампом)
• Иммиграционная карта (departure card)
• Адрес и карта местонахождения недвижимости
• Свидетельство о праве собственности (Чанот)
• Домовая книга (Blue book)

В редких случаях, могут потребоваться фотографии купленной виллы или квартиры в Таиланде, а также — договор, подтверждающий получение дохода. Персональный номер налогоплательщика оформляется 7–14 дней.

Какие изменения происходят после регистрации нового статуса налогоплательщика?

Во-первых, вместо 15% авансового налогового платежа, с плательщика станут взимать 5%. Важно не забыть своевременно потребовать подтверждение уплаты WHT от плательщика. Этот документ называется Withholding Tax Certificate.

Во-вторых, по итогам года, выбранный вами аудитор обязан подготовить и предоставить в налоговую службу декларацию о полученном доходе. Стоимость этой услуги обычно не превышает 3 000 — 5 000 бат.

В-третьих, официально зарегистрированный налогоплательщик имеет право на вычеты из совокупной суммы полученного дохода. А именно:

• Персональный вычет (Personal allowance). Его размер составляет 30 000 бат.
• 30% типовой вычет затрат на аренду (Rental expenses). Уточним, что при покупке объекта жилой недвижимости: дома или квартиры в лизхолд, приобретатель, по факту, тоже является арендатором. Ведь он, по сути, купил долгосрочную аренду у застройщика. Поэтому фактическим владельцем он не стал. Сдача в аренду такого имущества называется «субарендой» или «саб-лизинг». Значит, и стандартный 30% вычет тут не применяется. А часть денег, внесенных по договору лизхолд застройщику, будет засчитана в статье расходов для уменьшения налога на доход, поступающий от субаренды.

В-четвертых, сумма полученного вами дохода за минусом вычетов, подвержена налогообложению по прогрессивной шкале. С ней можно ознакомиться в приведенной таблице. Здесь каждая ставка применяется к соответствующей сумме дохода. Это означает, что первые 150 000 бат из дохода не облагаются налогом. А вот со следующих 150 000 бат с вас удержат 5%.

Заключение

В этой статье мы постарались максимально подробно и доступно разъяснить тему налогообложения доходной недвижимости в Таиланде, с точки зрения иностранца, заинтересованного в инвестициях.

Налоги на доходы со сдачи недвижимого имущества в аренду важно вносить своевременно. Не стоит забывать о возможности их легального уменьшения. Для этого необходимо совершить всего несколько простых действий.

Большинство домов и квартир на всей территории Таиланда продаются в ценовом диапазоне 2 - 10 млн. бат. Их сдача в аренду гарантирует доходность 7 - 10 % годовых. А если учесть наши рекомендации по правильному оформлению своего статуса в этом государстве, вы будете нести не более 5% налогового обременения. Это, согласитесь, адекватная цена за ваше финансовое спокойствие и уверенность в будущем.

Стоит понимать, что на практике, в этом государстве применение законодательства может значительно различаться, как в общем, по регионам, так и для каждого исполнителя в частности.

Наша статья является отражением текущей ситуации, которая в любой момент может измениться. Надеемся, она заслуживает внимание тех, кто планирует покупку квартиры или виллы в Таиланде, чтобы использовать их в дальнейшем в качестве объекта пассивного дохода.

Появились вопросы о покупке инвестиционной недвижимости в Таиланде,
налогах, управлении и сдаче жилья в аренду?
Задайте их на сайте, в специальной форме, размещенной ниже.